Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an!

Es wird zwischen den einmaligen Steuern beim Kauf und den laufenden Steuern einer Immobilie unterschieden. Einmalige Steuern Bei dem Kauf einer Immobilie fallen für den Käufer entweder Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA) an. Grunderwerbsteuer bzw. Verkehrssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP)

Bei allen Immobilienverkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Diese ist auf den Balearen nach der Höhe des Kaufpreises gestaffelt und beträgt zwischen 8% und 10 %.

Die Neuregelung der Grunderwerbsteuer auf Mallorca ab dem 01.01.2013

• Immobilien bis zu einem Kaufpreis von 400.000 € werden mit 8 % Grunderwerbsteuer belegt.
• Immobilien mit einem Kaufpreis von 400.001 € bis 600.000 € werden mit 9 % Grunderwerbsteuer belegt.
• Immobilien mit einem Kaufpreis von über 600.001 € werden mit 10 % Grunderwerbsteuer belegt.

Mehrwertsteuer, (Impuesto sobre el Valor Añadido, kurz IVA)

Die Mehrwertsteuer fällt bei dem erstmaligen Verkauf einer Neubau-Immobilie, bei dem Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken oder beim dem Verkauf durch eine juristische Person an.

Mit Wirkung vom 31.10.2012 wurde das Gesetz zur Abführung der MwSt. (Ley del IVA, 7/2012, Art. 84) dahingehend geändert, dass der Käufer einer Immobilie die IVA direkt an das zuständige Finanzamt abzuführen hat. Bei dem erstmaligen Verkauf von neu gebauten Immobilien fällt eine Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10 % an. Bauland und Geschäftsgrundstücke unterliegen einer Mehrwertbesteuerung in Höhe von 21 %.

Laufende Steuern

Als laufende Steuern fallen für Immobilienbesitzer die Grund-, Einkommen- und Vermögenssteuer an.

Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI oder Contribucion).

In Spanien zahlen Immobilieneigentümer eine der deutschen Grundsteuer vergleichbarer Abgabe. Die Grundsteuer richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie und ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Für die Steuerjahre 2012 und 2013 hat die Regierung eine pauschale IBI- Erhöhung festgelegt. Durch Artikel 8 des Gesetzes werden die Gemeinden ermächtigt, einen pauschalen Prozentsatz, auf die Grundsteuer aufzuschlagen. Je nach Datum der letzten Anpassung des Katasterwertes durch die Gemeinde beträgt die pauschale Erhöhung nun zwischen 4% und 10 % Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, kurz IRPF) Immobilienbesitzer in Spanien unterliegen grundsätzlich der Einkommensteuererklärungspflicht. Ist eine Immobilie nicht der Erstwohnsitz fällt auch bei selbstgenutzten Immobilien Einkommensteuer an. Das zu versteuernde Einkommen beträgt in diesem Fall zwischen 1,1% und 2 % des Katasterwertes. Bei vermieteten Immobilien beträgt der Steuersatz einheitlich 24.75 % auf die Mieteinkünfte wenn der Vermieter nicht in Spanien resident ist. Bei residenten Vermietern richtet sich der Steuersatz nach dem Gesamteinkommen und unterliegt der Steuerprogression. Bei dieser Gruppe von Steuerpflichtigen werden in der Regel lediglich 50 % der Einkünfte aus Vermietung zum Ansatz gebracht. Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) Am 17. September 2012 trat das Gesetz 13/2011 in Kraft, welches die Vermögenssteuer in Spanien wieder einführt und zwar sowohl für diejenigen, die Ihren Steuerwohnsitz in Spanien haben (Residenten) aber auch für diejenigen, die Immobilien oder anderen Besitz hier haben. Die Erhebung der Vermögenssteuer liegt in Spanien bei den verschiedenen autonomen Regionen, die die Möglichkeit haben, die Vermögenssteuer in einem gewissen Rahmen selber festzulegen oder sogar ganz auf die Erhebung der Vermögenssteuer zu verzichten. Bei Immobilien wird der höchste der drei folgenden Werte zugrunde gelegt: Katasterwert, Anschaffungswert, vom Finanzamt festgelegter Wert. Bei Bar- oder Sparvermögen sowie Fonds usw. werden die jeweiligen am 31.12. bestehenden Saldos versteuert. Die Zentralregierung Spaniens hat einen Freibetrag in Höhe von 700.000 € pro Person festgelegt. Eine als Hauptwohnsitz genutzte Immobilie ist bis zu 300.000 € pro Person steuerfrei. Liegt der Wert der Immobilie unter 300.000 €, so ist es nicht möglich, andere Güter dagegen zu rechnen, liegt der Wert der Immobilie über 300.000 €, wird lediglich der Wert ab 300.000 € besteuert. Derjenige, der ein Nettovermögen über den Freibetrag hinaus besitzt, ist zur Zahlung der Vermögenssteuer verpflichtet. 3. Steuern beim Verkauf der Immobilie Für den Verkäufer einer Immobilie in Spanien fallen die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer (IRPF) an. gemeindliche Wertzuwachssteuer (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, kurz Plusvalía) Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden (nicht von Gebäuden) seit dem letzten Eigentumswechsel (z.B. durch Vererbung, Verkauf, Schenkung) der Immobilie. Steuerpflichtig ist der Verkäufer. Die Steuer ist spätestens 30 Tage nach Beurkundung des notariellen Kaufvertrags zu zahlen. Die Höhe der Plusvalia ist abhängig von dem gemeindlich festgesetzten Bodenwert (Valor del Terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde. Da die Gemeinden den Bodenwert und den Steuersatz im Rahmen der Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der lokalen Steuern selbst festsetzen, ist eine generelle Aussage über die Höhe der Plusvalia nicht möglich sondern jeweils für den konkreten Einzelfall durch einen Steuerberater ermitteln zu lassen. Gewinnsteuer / Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, kurz IRPF) Der Veräußerungsgewinn aus einem Immobilienverkauf unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuer. Die Änderung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland und Spanien wird in vielen Fällen zu erheblichen Nachteilen führen. Ab dem Jahr 2013 wird nach der Änderung im DBA zwischen Deutschland und Spanien die bislang geltende Freistellungsmethode bei der Veräußerung einer Immobilie durch die Anrechnungsmethode ersetzt. Der spanische Steuersatz auf Gewinne aus der Veräußerung einer Immobilie ist geringer als in Deutschland. Die in Spanien gezahlte Steuer auf den Veräußerungsgewinn wird nicht ausreichen, um die in Deutschland anfallende Einkommensteuer abzudecken. Es wird häufig zu einer Nachbesteuerung in Deutschland kommen. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Anschaffungspreis zzgl. anrechenbarer Kosten (Steuern, Aufwendungen zur Werterhaltung, etc.) und dem Verkaufspreis. Der Steuersatz für Spanier und Residenten beträgt 20 % bis zu einem Gewinn von 6.000 €, 22 % für Gewinne zwischen 6.001 € und 50.000 €, sowie 24 % für darüber hinausgehende Gewinne. Ab dem 01.01.2016 ermässigen sich diese Steuersätze auf 19 %, 21 % und 23%. Für Nichtresidente fällt pauschal eine Steuer von lediglich 20 % an, ab 01.01.2016 nur noch 19%. Der Käufer ist verpflichtet, wenn der Verkäufer kein Spanier oder Resident ist, 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung, auf die Gewinnsteuer des Verkäufers, an das spanische Finanzamt abzuführen. Körperschaftssteuer (Impuesto sobre Sociedades) Ist der Verkäufer einer Immobilie eine spanische Gesellschaft so fallen auf den Veräusserungsgewinn 25 % Körperschaftssteuer an. Wegzugssteuer für Residenten die Mallorca in Richtung eines Nicht EU-Staates verlassen. Die neue Wegzugsteuer trifft alle Residenten, die ihren ständigen Wohnsitz in ein Nicht EU- Land verlegen, wenn sie in den letzten 15 Jahren mindestens 10 Jahre in Spanien steuerresident und Inhaber von Aktien und /oder Beteiligungen mit einem Wert von mehr als 400.000 € waren, oder an Gesellschaften mit mehr als 25 % beteiligt waren und der Wert dieser Beteiligungen mehr als 1.000.000 € betrug. Steuerschuldner, die diese Voraussetzungen erfüllen, müssen bei ihrem Wegzug aus Spanien die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und dem Marktwert zum Zeitpunkt des Wegzugs versteuern, unabhängig davon ob sie diesen Wertzuwachs z.B. durch Verkauf realisiert haben oder nicht. Der Steuersatz beträgt für 2015 24 %, für einen Wegzug in 2016, 23 %. Stand: 08. Januar 2015